meine Leistungen

Lernen Sie mein Gutachterbüro und meine Arbeit kennen. Ich lege großen Wert auf Qualität und hervorragenden Service. 

Verkehrswert-/Marktgutachten gliedern sich fachlich in:

- Gutachten zu Kauf-/Verkaufsentscheidungen

- Gerichtsgutachten (Amts-, Land-, Oberlandesgerichte, Finanzgerichte)

- kommunale Bewertungsaufgaben, Entschädigungen

- Vermögensangelegenheiten (Erbschaft, Ehescheidung usw.)

- steuerliche Verwendung zum Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes bei Erbschaft, Schenkung

- steuerliche Verwendung zur Kaufpreisaufteilung

- steuerliche Verwendung zur Grundsteuer

- Versteigerungen

Bevor steuerliche Gutachten beauftragt werden, sollte eine vorherige Abstimmung mit dem Sachverständigen erfolgen, ob der Verkehrswert der Immobilie so stark abweicht, dass sich im Rahmen einer Steuerersparnis die Kosten des Gutachtens rechtfertigen oder ob ggf. die erfolgte finanzamtliche Bewertung sogar günstiger sein kann.

 

Verkehrswert- / Marktwert­gutachten

Der Verkehrswert (Marktwert) wird gem. § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Er entspricht somit dem Preis, der normalerweise beim freihändigen Verkauf von Immobilien erzielt werden kann, wenn das Grundstück frei und mit ausreichender Verbreitung auf dem Markt angeboten wird, genügend Zeit für Verkaufsverhandlungen zur Verfügung steht und kein Angebot eines Käufers mit Sonderinteresse berücksichtigt wird. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind grundsätzlich die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung -ImmoWertV- anzuwenden.

Der Wertermittlung sind gem. § 2 Abs. 1 ImmoWertV 2021 die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Wertermittlungsstichtag und der Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag zugrunde zu legen. Die allgemeinen Wertverhältnisse richten sich gem. Abs. 2 nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr maßgebenden Umstände, wie nach der allgemeinen Wirtschaftssituation, nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie nach den wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen des Gebiets.

Wertermittlungs­verfahren

Die Wertermittlung erfolgt nach dem Verfahren der ImmoWertV in der Reihenfolge auf der Grundlage

  • der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (§ 6 (2) Nr.1. ImmoWertV

  • der Berücksichtigung individueller Objektmerkmale (§ 6 (2) Nr. 2. ImmoWertV

Nach § 6 (1) der ImmoWertV sind zur Wertermittlung grundsätzlich das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Eignung der zur Verfügung stehenden Daten, zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Es besteht keine Verpflichtung zur Durchführung mehrerer Verfahren.

In ihren Grundzügen werden mit den klassischen in der ImmoWertV geregelten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) simulationsartig die Preismechanismen nachvollzogen, die nach der Art des Grundstücks auf dem jeweiligen Grundstücksteilmarkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr preisbestimmend sind. Dies ist auch für die Wahl des Ermittlungsverfahrens von Bedeutung. Demzufolge findet

  • das Vergleichswertverfahren Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert und eine genügende Anzahl an geeigneten und statistisch auswertbaren Vergleichskaufpreisen vorliegt,

  • das Ertragswertverfahren Anwendung, wenn sich der Grundstücksmarkt an ertragsbezogenen Renditegesichtspunkten orientiert und

  • das Sachwertverfahren Anwendung, wenn für die Wertermittlung des Grundstücks der in der baulichen Anlage verkörperte Sachwert von maßgebender Bedeutung ist.

Zunächst wird der vorläufige Verfahrenswert ermittelt. Mittels Marktanpassung werden der marktangepasste vorläufige Verfahrenswert und unter Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Merkmale schließlich der Verfahrenswert ermittelt.

Stichtage

Bei jeder Immobilienbewertung sind ein Wertermittlungsstichtag und ein Qualitätsstichtag anzugeben.

Der Wertermittlungsstichtag ist gem. § 2 (4) ImmoWertV 2021 der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht und der für die Ermittlung der allgemeinen Wertverhältnisse maßgeblich ist.

Der Qualitätsstichtag ist gem. § 2 (5) ImmoWertV 2021 der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgeblich ist.